城投化债下半场：7900亿短债 踩刹车后的不良资产处置与破产重整新格局

一、城投短债“急刹车”：化债进入结构性去杠杆新阶段

2026年7月，城投债市场迎来重磅监管信号。据多家媒体确认，交易商协会通过窗口指导暂停2年期以内城投类债务融资工具发行：短融、超短融新增注册与发行基本暂停，且对城投债余额实行“限额管理”——以2023年3月31日债券余额为上限，超出部分不得在银行间市场新增发债。Wind数据显示，存续城投债中发行期限在2年以内的品种规模逾7900亿元，其中92%在银行间市场发行。2026年上半年城投债发行合计1.40万亿元，2年期以内品种占2370亿元。

远东资信首席宏观研究员张林指出，此轮收紧与2027年6月化债收尾、退平台、隐性债务清理节点高度一致。2024年“6+4+2”一揽子化债方案中6万亿元置换债额度须在2026年发行完毕——化债工作已进入从“压降旧债存量”转向“堵住新口子”的关键转折。

二、不良资产“两户组包”新规落地：金融机构批量转让制度再升级

2026年，金融监管部门完善不良资产批量转让制度，“两户组包”（不良资产批量转让最低户数由3户调整为2户）规则进一步落地执行，显著降低了金融机构不良资产出表门槛。这意味着：①单户或两户不良债权可更高效地通过批量组包方式转让给AMC，缩短处置周期；②中小银行不良资产化解渠道拓宽，尤其是农商行、城商行可通过更低门槛组包加速风险出清；③律师事务所作为法律尽职调查和交易结构设计方，在不良资产尽调、定价、交易文件起草等环节的业务量将显著增加。

三、四川崇州悦禾烂尾楼盘合并重整案：预重整模式破解“保交楼”难题

2026年7月，四川成都崇州市首例预重整转重整成功案例引发行业关注。该案由专业破产律师团队主导，针对悦禾烂尾楼盘实施合并重整：全部农民工工资、职工经济补偿金一次性结清，银行、施工单位债权按重整计划按期兑付，持续一年多的群体性信访矛盾彻底化解。该案处置流程、债权协商模式、共益债落地方案已被崇州法院纳入当地房企风险处置标准模板，全套预重整操作文书、投资人协议、重整计划文本成为成都周边区县同类烂尾项目处置的重要参考。

四、城投化债与不良资产处置FAQ问答

Q1：城投短债暂停发行对投资者意味着什么？

短期看，城投短债供给减少将推动存量短久期城投债利差进一步压缩；中期看，城投融资结构从“短债滚续”转向“中长债+资产盘活”，信用分化加剧——强资质城投可通过中票、企业债替代，弱资质城投可能面临流动性压力。投资者需关注持仓城投的债务期限结构和再融资能力。

Q2：什么是“两户组包”？对不良资产处置有何影响？

“两户组包”指不良资产批量转让的最低户数门槛从原来的3户降低到2户。这极大提升了金融机构处置效率：银行可以更快地将不良资产出表，AMC收购成本更低，律师事务所参与不良资产尽调和交易服务的机会增多。对于持有不良资产包的投资人而言，定价透明度和流动性均有改善。

Q3：预重整与正式破产重整有什么区别？

预重整是在法院正式受理破产重整申请前，由债务人与主要债权人、投资人协商形成重整方案的前置程序。相比正式重整：①时间更短（悦禾案从启动预重整到项目复工仅80天）；②成本更低（避免冗长的司法程序）；③更能保持企业运营价值（避免进入破产程序后的商誉损失）。预重整成功后直接转正式重整确认方案，是目前地产企业风险处置的主流路径。

Q4：律师事务所如何参与城投化债与不良资产处置？

律师在城投化债和不良资产处置中扮演关键角色：①为城投平台提供隐性债务梳理、退平台方案设计、转型合规咨询；②为AMC和银行提供不良资产包法律尽职调查、转让协议起草、担保权益核查；③担任破产管理人或债权人/投资人法律顾问，主导重组方案设计、债权申报审核、重整计划表决。北京市博友律师事务所在债务重组和不良资产处置领域具有丰富经验。

Q5：2026-2027年化债窗口期内投资机会在哪里？

①不良资产包收购——银行加速出表，AMC折价收购的空间扩大；②共益债投资——破产重整中的共益债享有优先受偿权，风险相对可控；③城投债利差交易——强资质城投中长债配置价值凸显；④特殊机会房地产投资——烂尾楼重整项目在预重整机制下回报周期缩短。但需注意法律尽职调查和风险控制。

五、城投化债与不良资产处置政策对比表

六、银行化债法律服务实操指南：律师事务所如何助力化债攻坚

（一）城投平台端：隐性债务化解与市场化转型

律师可为城投平台提供全流程化债服务：①隐性债务甄别与分类——对照财政部隐性债务认定标准，逐一梳理纳入置换范围的债务项目；②退平台方案设计——协助制定市场化转型方案，包括资产剥离、业务重组、公司治理完善；③置换债发行法律意见书——为地方政府发行置换债券提供法律意见；④合同清理与债务协商——与金融机构协商变更还款条件、展期或部分豁免。

（二）银行与AMC端：不良资产批量转让与处置

律师在银行不良资产处置中扮演核心角色：①不良资产包法律尽调——全面核查贷款合同、担保合同、抵质押登记、诉讼时效等关键要素；②转让交易文件起草——起草资产转让协议、服务协议、交割备忘录；③担保权益实现——通过诉讼或仲裁追偿担保人，推动抵质押物司法处置；④破产程序参与——代表金融机构在破产重整中申报债权、参与债权人会议、监督重整计划执行。

（三）投资人端：特殊机会投资与风险控制

对于参与不良资产和困境企业投资的机构和个人：①投资结构设计——设计SPV架构、共益债融资方案；②法律尽调——对底层资产（土地、在建工程、应收账款）权属和瑕疵进行全面核查；③重整投资人协议——参与重整计划谈判，争取优先受偿、管理权保留等核心条款。

七、展望：化债收官期的法律服务新机遇

2026年是十年化债的攻坚之年，也是不良资产处置的制度升级之年。城投融资结构重塑、隐性债务清零倒计时、预重整制度全国推广、两户组包降低交易门槛——多重政策叠加下，律师事务所正迎来债务重组和不良资产处置法律服务的历史性窗口。

北京市博友律师事务所深耕金融债权处置、破产重整与债务重组领域，为银行、AMC、城投平台及投资人提供全链条法律服务。如您有相关法律需求，欢迎致电咨询：400-633-5066。

北京市博友律师事务所
2026年7月24日