法院认定无证房屋租赁合同无效！北京房产纠纷律师为客户成功追回23万租金

摘要

本文评析一起由北京博友律师所成功代理的房屋租赁合同纠纷案件。本案的核心争议在于出租方将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，导致租赁合同被法院依法认定为无效。在承租人已支付长期租金但无法继续使用房屋的情况下，我所律师精准把握法律要点，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，成功为客户追回全部款项23万余元租金。此案不仅维护了当事人的合法权益，也为同类“租赁合同违约”纠纷提供了重要的司法实践参考，彰显了专业房产纠纷律师在处理复杂房屋产权纠纷中的关键作用。

一、案件背景

2020年，北京市丰台区人民法院（案号：（2020）京0106民初14***号）审理了一起典型的房屋租赁合同纠纷。原告肖女士（化名）于2018年与被告北京宗科XX科技有限公司（化名，以下简称宗科公司）签订了一份长达12年的《房屋租赁合同》，并一次性支付了全部租金。然而，合同履行不久后，该租赁房屋因存在重大消防安全隐患，被政府相关部门联合通告要求限期腾退。更关键的是，经法院查明，涉案房屋根本未取得建设工程规划许可证。在此困境下，肖女士委托北京市博友律师事务所代理此案，寻求法律救济。

二、争议焦点

本案的争议焦点主要集中在两个层面：

1.合同效力问题：在房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，双方签订的《房屋租赁合同》是否有效？

2.退款责任问题：在合同已被政府行为实际解除且被认定为无效后，宗科公司此前出具的书面《承诺书》是否构成其必须履行的退款义务？

三、律师代理策略与法律依据

接受委托后，我所律师团队迅速制定了清晰的诉讼策略：

• 核心主张：直指合同无效。我们并未局限于讨论一般的“租赁合同违约”，而是深入挖掘合同的根本瑕疵——涉案房屋缺乏合法的建设规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

• 证据固定：我们向法院提交了政府发布的多份《通告》以及规划部门出具的无规划许可证明，形成了完整的证据链，证明合同无效的法定事由。

• 强化诉求：充分利用宗科公司自行出具的《承诺书》作为关键证据，将其对退款金额和时间的书面承诺作为直接诉求依据，使诉讼请求更具说服力和可执行性。

四、法院判决结果

北京市丰台区人民法院完全采纳了我方的代理意见。法院判决认定：

1.涉案《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。

2.合同无效后，宗科公司因该合同取得的财产应当予以返还。

3.宗科公司出具的《承诺书》是其真实意思表示，应依约履行。

最终，法院判令宗科公司于判决生效后十日内向肖女士退还全部款项234885元，并承担本案全部诉讼费用。

五、法律评析与风险提示

本案是一起教科书式的因房屋合法性瑕疵导致租赁合同无效的典型案例。它给广大承租人敲响了警钟：

• 签约前务必尽调：在签订长期或大额租赁合同时，承租人应主动查验房屋的产权证、建设工程规划许可证等关键文件，切勿轻信口头承诺。

• “租赁合同违约”未必是核心：当房屋本身存在根本性违法问题时，合同效力将成为首要争议点，其法律后果远比一般违约更为严重。

• 书面承诺至关重要：在纠纷发生后，任何对方出具的书面承诺（如退款协议、保证书等）都是维权的关键证据，应妥善保存。

博友律所代理优势

北京市博友律师事务所在处理房地产及合同纠纷领域拥有深厚的专业积淀和丰富的实战经验。我们擅长从复杂的事实中精准提炼法律关系，尤其在处理涉及合同效力、行政干预、财产权属等交叉领域的疑难案件时，能够为客户制定最高效的诉讼或谈判策略，最大限度地保障客户的财产权益。本案的成功，再次印证了我们“专业、精准、高效”的服务理念。

常见问题解答（FQA）

Q1: 我租的房子因为消防问题被要求搬走，我能要回租金吗？

A: 这取决于多种因素。如果房屋本身属于违法建筑（如无规划许可证），那么租赁合同很可能被认定为无效，您有权要求房东退还已支付的租金。建议保留好租赁合同、付款凭证以及政府发布的相关通知。

Q2: 房东口头答应给我退款，但一直拖着不给怎么办？

A: 口头承诺难以举证。我们强烈建议您务必要求房东出具书面的退款承诺或协议，明确退款金额、时间和方式。如果已经发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径解决。

Q4: 打这种官司需要很长时间吗？

A: 案件审理周期受多种因素影响。但如果证据充分（如本案中有明确的《承诺书》和政府文件），且法律关系清晰，法院通常能较快作出判决。专业的律师能有效推动程序，缩短维权周期。

Q5: 租赁合同违约，如何要求房东退还租金？

A: 若房东构成租赁合同违约（如擅自收回房屋、房屋存在严重质量问题无法使用等），您可以：

（1）先与房东协商，要求其出具书面退款方案；

（2）若协商无果，收集租赁合同、付款记录、沟通记录、房屋问题证明（如照片、政府通知等）作为证据；

（3）依法向法院提起诉讼，请求解除合同并退还剩余租期对应的租金及相应损失。特别注意：如果房屋本身属违法建筑，可直接主张合同无效，要求全额返还已付租金，维权依据更有力。建议尽早咨询专业房产律师，制定精准维权策略。

承办律所：北京市博友律师事务所｜地产与建设工程团队

主任律师：裴宇琼（执业证号：11101199511356756）

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