某饮品厂与村委会土地租赁合同纠纷案——聚焦工业用地厂房拆迁补偿，专业律师精准把握合同效力边界，维护企业投资权益获赔83万余元

一、案件背景简述（隐名处理）

2001年，某饮品厂（以下简称“企业”）通过地方政府招商引资，与某村村委会（以下简称“村委会”）签订《租赁土地、水源开发生产饮品协议》，约定租赁期50年，并由企业投资建厂、购置设备。20余年后，村委会以“租赁期限超过法定20年上限”为由，单方通知终止合同并要求腾退土地及地上建筑物。

我们作为长期深耕北京土地租赁合同纠纷领域的专业团队，博友律师接受委托后迅速介入，围绕合同效力、资产归属与损失赔偿展开系统性维权。本案不仅涉及典型的招商引资合同违约赔偿问题，更因地上厂房被指“违建”而引发广泛争议——这也是许多企业在乡村投资后常面临的困境：农村厂房被认定违建怎么办？

经北京市平谷区人民法院一审审理，最终判决村委会赔偿企业83万余元，同时判令企业返还土地及地上建筑物。该结果在保障守约方合法权益的同时，也体现了法院对历史遗留问题的审慎处理。

二、争议焦点与法律适用

本案核心争议围绕以下三点展开：

1.50年租赁期限是否全部无效？ 

2.地上建筑物是否属于违法建筑？是否应予赔偿？ 

3.合同无效后的损失如何分担？

根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。法院据此认定2001年至2021年期间的租赁关系有效，2021年之后的部分无效，合同于2021年4月30日终止。

关于地上建筑物是否属于“违法建筑”，村委会援引《北京市城乡规划条例》主张不予赔偿。但本所律师指出： 

• 案涉厂房建设于2001年前后，彼时农村地区普遍存在手续不全现象； 

• 地方政府作为招商引资主体及合同鉴证方，曾承诺协助办理相关审批； 

• 更重要的是，土地利用现状图显示，该地块目前已调整为工业用地，具备合法使用基础，未来若涉及工业用地厂房拆迁补偿，亦不应因历史手续瑕疵而剥夺企业应得权益。

法院采纳了我方观点，认为不能简单以“无证”即认定为违法建筑，尤其在行政机关未作出正式处罚决定的情况下，不宜否定投资者的合理期待利益。

三、律师办案策略与专业优势

（1）紧扣“过错责任”原则，构建招商引资合同违约赔偿逻辑

• 面对村委会“合同自然到期、无需赔偿”的抗辩，我方重点论证： 

• 合同无效系因双方对法律理解偏差所致； 

• 村委会作为土地所有权人及基层自治组织，理应更熟悉法律规定； 

• 地方政府作为合同鉴证方，亦负有提示义务； 

• 企业基于50年经营预期进行重资产投入，信赖利益应受保护。

这正是招商引资合同违约赔偿案件中的关键——政府或村集体在招商时作出的长期承诺，虽形式上为民事合同，但具有行政信赖保护色彩。法院最终认定村委会承担主要过错责任（60%），企业承担次要责任（40%），据此支持83万元赔偿请求。

（2）破解“农村厂房被认定违建怎么办”的实务困局

针对村委会提交的镇政府“违建认定”材料，我方提出： 

• 该认定未经正式行政处罚程序，缺乏法律效力； 

• 函件出具单位（镇政府）系原合同见证方，存在利害关系； 

• 土地性质已变更为工业用地，符合建设用途，未来如遇征收，理应纳入工业用地厂房拆迁补偿范围。

法院最终未采信“违建不予赔偿”的主张，为众多面临类似困境的企业提供了有力参考：农村厂房被认定违建怎么办？答案是——需结合建设时间、政策背景、土地现状及行政程序综合判断，而非一纸函件定乾坤。

（三）推动司法鉴定，量化损失金额

我方及时申请法院委托第三方评估机构，采用“重置成本法”对厂房及附属设施进行价值评估，得出138万余元的客观数据。尽管对方质疑评估方法，但法院认可该报告的合法性与合理性，并以此为基础划分赔偿比例。

四、典型意义与实务启示

本案具有以下典型价值：

• 历史合同效力认定需结合时代背景：2001年农村土地管理尚不规范，不能机械适用现行法规否定全部投资行为。 

• 招商引资承诺应具法律约束力：地方政府或村委会在招商中作出的政策承诺，可构成招商引资合同违约赔偿的重要依据。 

• 违法建筑认定须经法定程序：仅凭内部函件或情况说明，不足以否定财产权益。

对企业而言，本案警示： 

在长期土地合作项目中，务必明确土地性质、规划条件及审批责任主体，并保留书面沟通记录，以防政策变动或合作方反悔。若遭遇农村厂房被认定违建怎么办的困境，应及时寻求专业北京土地租赁合同纠纷律师介入，通过证据固定、程序抗辩与损失评估多维维权。

此外，随着城市更新与产业升级加速，工业用地厂房拆迁补偿已成为企业资产保全的关键环节。提前厘清权属、完善手续、留存投资凭证，是争取合理补偿的前提。

五、结语

北京市博友律师事务所在本案中充分发挥民商事合同纠纷+行政合规交叉处理的专业优势，通过精准的法律定性、严密的证据组织和高效的程序推进，成功为企业挽回数百万元经济损失。

我们长期代理北京土地租赁合同纠纷、招商引资合同违约赔偿、工业用地厂房拆迁补偿等复杂案件，尤其擅长处理因历史原因导致的农村厂房被认定违建怎么办类争议。

如您正面临类似法律困境，

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