现在很多房地产开发企业在与买受人正式签订房屋买卖合同之前，都要求签订一份认购书，要求买受人必须向其交付几万元不等的认购定金并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的定金。
    这里定金的性质是什么,是立约定金还是违约定金,笔者以为这里定金的性质是立约定金,也就是保证当事人一方以担保签订购房合同为目的，向出卖人交纳的定金。担保法解释及最高院关于商品房买卖的解释中先后对此作出了明确规定。认购定金属于立约定金，即，为订立契约而提供的担保，而并非为履行合同而提供的担保。它依然属于定金，因而关于定金罚则的规定同样适用于它。
    由于签订认购书时正式的购房合同条款买受人并不知晓，有些开发商的认购书制定的相当简单,一些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，房屋的使用面积、建筑面积的变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回定金，而认购书中定金条款的约定又明确写明不予退还，而此时定金是否应退还？
    最高院关于商品房买卖解释第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。总之，只要你报着签订合同目的来进行谈判，最后双方就合同条款没谈成一致，那么就是不可归责于双方的事由，这时定金就应退还给买房者；如果认购书签订以后，你根本就没有买房的目的，认购书约定的期限内，根本没找开发商就签订购房合同事宜进行谈判，那么定金就不应退还。